Отвечаем: внесудебное заключение не является результатом проведения именно судебной экспертизы, получено не в рамках (не в ходе) судебного процесса, а по инициативе Вашей соседки, эксперта никто не предупреждал об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, составлено на основании возмездного договора (она заплатила эксперту), поэтому данный "документ" не может являться доказательством, безусловно подтверждающим достоверность изложенных в нем выводов. 

Таким образом, как судебное доказательство - это филькина грамота; а вот верить ли ему как оценочному акту...это уже другое дело.